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    北京雙語學校社群

    某豪宅新盤搖號名單一半是公司,要出售繞不開高稅費

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    樓主
      碧桂園

    日前,上海市中心豪宅翠湖天地的搖號名單刷屏了朋友圈,名單中有多名疑似知名港臺明星。

    除此之外,最引人注目的是名單中還有大量的公司購房——該項目推出118套預售房源,搖號排序共計385組。其中以公司名義購買的客戶214組,占比將近55.6%,超過半數以上。網友震驚之余感嘆,搖號搖出了冰山一角。

    而在上周,杭州首個搖號樓盤和家園公布了意向登記材料清單和材料說明,其中關于公司購房的內容也引起了大家的關注。在和家園的登記說明里,明確表示企業購房可以參與搖號,但不優先,限登記一個號。

    購房搖號時代,以公司名義購房,會成為規避限購政策、提高搖號中簽率的一種手段嗎?

    以公司名義買房,這種情況在杭州較少見

    自從這兩年連續出臺限購政策后,杭州以公司名義買房的現象多嗎?

    錢報記者從杭州房管部門、二手中介以及開發商等多方打聽了解到,真正實踐操作的極少。

    杭州房管部門的一位相關工作人員表示,據他所知,在杭州,公司購房是非常少見的,絕大多數樓盤都沒有碰到過以公司名義購房的情況。因為幾乎可以忽略不計,所以房管部門未曾專門統計過這方面的數據。

    幾家知名中介公司的資深經紀人也都表示,普通的二手住宅中,公司購房幾乎沒碰到過。而在二手豪宅領域,公司購房的情況倒是有零星出現。豪宅經紀人吳先生說,從事豪宅交易這些年來,以公司名義買房的客戶只能算是“少量的”,近兩年來自己只經手過一套。

    “一般來說買得起豪宅的客戶年紀都相對較大,有成年子女。即使名下有數套房產,也可以通過騰挪名額來騰出房票?!眳窍壬f,自己經手的那起以公司名義買房的案例,是因為客戶年紀不大,“70后和80后客戶,子女年紀尚小,沒有購房資格,最后才采取了這種方式?!?/p>

    一位開發商則明確表示,在杭州,以公司名義買房聽聞不多,“這種情況最可能出現在兩類樓盤,一類是高端豪宅,另一類是地段較偏、總價較低的樓盤,用來給員工做宿舍?!?/p>

    Y女士和丈夫經營著一家頗具規模的私營外貿公司,公司地處臨安一帶。大概七八年前,那會兒臨安還未撤市設區,無論是心理上還是地理上跟杭州市區的距離都相對較遠。雖然公司有專門的單身宿舍,但是為了吸引和留住公司的中高層人才,Y女士以公司名義在余杭中泰的新明半島和新西湖小鎮購買了近20套房源,戶型面積從90~160多平方米的都有,用來給中高層員工居住。

    以公司名義買賣房產要交大量的稅費

    在和家園公布的意向登記材料清單和材料說明中,對于企業購房,特意提醒“三年內不得上市交易”、“保有環節有稅費”。此外還列明了企業參加搖號需要提交的資料包括——新版營業執照(或舊版營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證);法人代表證明;公司委托法人辦理的委托書;法人委托個人辦理的委托書(若法人前來辦理則不用提供);公司章程;需要一次性付款。

    可見,企業購房有諸多限制條件。豪宅經紀人陳先生直言,公司購房比較麻煩,“我們一般不建議”。

    首先,公司購置房產需要一次性付款,要到取得產權證后,才能進行抵押貸款;其次,無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅,只要是公司購房,均按照房款的3%繳納契稅;第三,公司名下的房產每年都需繳納房產稅,具體稅費為:每年房產原值×70%×1.2%。

    而當企業房產出售時,更需要繳納高額稅費,包括:1、增值稅及附加,按(不含稅收入-不含稅購置原價)×5.6%征收;2、土地增值稅,按(轉讓收入-扣除項目金額)×四級超率累進稅率征收;或由稅務機關按成交價格的5%核定征收;3、企業所得稅,按轉讓所得收益×25%征收;4、印花稅,按成交價格×0.05%征收。

    以一套當初購買原值為500萬元、現售價為1000萬元的房產來計算,賣出時需要繳納的稅費約為:增值稅及附加28萬元+土地增值稅50萬元+企業所得稅105.5萬元+印花稅0.5萬元=184萬元。

    此外,如果企業經營不善,對外有債務,此筆房產還有可能被債權人追索。

    不過,對于規模較大的實體公司來說,公司購房或許還有一些財務上的考慮。像Y女士,早年以公司名義購入持有的這批房產,既是手頭余錢的一個投資途徑,也可以作為公司固定資產安穩軍心,并且在財務上也能抵稅。

    同樣以購入原值500萬元的房產為例。公司購房后,每年需要繳納的房產稅為500×0.84%=4.2萬元。而按照目前比較通行的房產計提折舊的計算方法,即預留殘值5%,折舊年限為20年,每年的折舊額=固定資產原值×(1-殘值率)/折舊年限,則每年的折舊額為23.75萬元。再按照企業所得稅率25%,每年計提折舊這一塊,可以節省企業所得稅5.9375萬元,大于每年所交的房產稅。就這一點來說,公司購房,在房屋持有期間,有可能為公司節省稅費。

    而且,跟普通固定資產的不同之處在于,實際上房產的價值不僅不會折舊,反而極有可能上升。也因此,之前A股市場上曾傳出過有ST公司靠賣出兩套房產扭虧為盈避免退市的新聞,令人感喟。

    杭州首個搖號樓盤,無一家公司申請搖號

    很多購房者擔心,隨著杭州全面進入購房搖號時代,今后杭州也會像上海這樣,出現大量公司購房擠壓普通家庭購房空間的情況。

    對此,浙江中原地產首席分析師荊海燕認為,杭州畢竟跟上海情況不同,上海的戶口限制政策遠比杭州嚴厲。市中心豪宅的供應稀缺度也遠比杭州高,企業注冊數和外來人口都比杭州多得多,所以才會出現一個搖號樓盤排序名單中超半數是公司購房者的情況?!霸诤贾萋鋺綦y度并不高,積分落戶政策、老年落戶投靠等等途徑較多,通常來說犯不著用公司名義買房?!?/p>

    比如杭州首個搖號樓盤和家園,從4月14日開始接受現場登記申請,截至記者發稿前,已經登記申請的400余組客戶中,沒有一例公司登記申請。

    荊海燕表示,除非搖號樓盤與周邊的二手房價嚴重倒掛,中間存在巨大的價差套利空間,才會有不具備購房資格的人花大力氣專門注冊公司來參與搖號。但后續即使搖號中簽后,如果要出售獲利仍然繞不開高額的交易稅費。

    另外,杭州規定企業買房后三年內不得交易。三年后,隨著住宅房地產稅的推進,樓市行情是否還會如此火熱,也是頗值得商榷的。

    而上海之前的樓盤搖號名單中,公司購房通常不到10組。翠湖天地之所以會出現214組公司客戶,在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,一是因為核心地段的豪宅具備很強的資產抗跌屬性,二是該項目本次開盤價格在近3年內沒有漲幅,具備較高的價格成長空間。


    (責任編輯:包露)

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